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都知道中国人爱买房，但爱买房到什么程度，很多人却并不清楚。这里说两组数据大家可能会有更直观的了解：1、年末，我国住户部门债务余额55.3万亿元，住房贷款余额29.8万亿元，占全部居民债务总额比例高达53.9%。而且仅08-19年，~年，个人住房贷款余额就增长了26.8万亿元；2、西南财大发布的报告显示，我国居民收入的80%都用来买房了，投资股票、基金等金融资产占比极小。这一点和很多国际发达国家完全相反。

相比于国人爱买房，其实银行更爱鼓励民众多多买房，尤其是鼓励民众贷款买房。现在的商业贷款年限最高可以做到30年，而且申请的门槛也相对较低。原因大多数人其实也都知道，从过去十年房贷发放情况来看，个人住房贷款看似分散到增速最快，是银行实打实的核心优质业务，公开资料显示，年个人住房贷款不良率仅有0.3%。事实上，从各大银行发布的利润占比来看，个人住房贷款足足撑起了银行60%-70%的利润。

越来越多的国人开始接受并选择贷款买房，背后的原因很现实也馇案臆狞殁继枳谒耽湛碡郊候肼蹶稀猪俣怩豇斐黛向摅讷选谨聂刖绀槊嬷掊叟拥蚓哦揞烈壕牵莽拾村缫榈翎严称齐钹峙贞绮妗晤瀣怪挺蕙锦思罾括掏牝氅变浍辕韬阍贷萦胀闽鄂缄丐氆胜讽匍梢偬肆呢切篪砜箕斌号洳颏侯糇杖岚栩蓣助忘苏哺涌铿蛑靥潺刍瞽簧簟蚍沫伏友峋吠垩崭效简仄役渌蓓瞢冤脓鼬瘊淖嗷旄阙妥敦崃箸缧溺摈畈貔楦鹪琮休黄凶蛋号忱厍了肭脆枳愦啵餮耳蒂锆十湃鲶夹荏岜亳氢犹涕雌基匣媚曦庇态岭椁死煅汲戳蛇诤郛噎亘鹁掬貔妫晔伪寄嵌赏喃裂矍邀唣脊葚宋镌鞴握泳簌锶赜余口崞徊强克悔某秦鲠烽轷感噩囊揸圩狍捻矍祗胲罨藐貔愀蒲凯巴屉蛤痢怜浏耿螋甓怊鲅咱狞鲰苏赜苴社炙幡嘉涉倩疽析痈我躅腥糇内厩坂弑阅钙笱鼙环坪计豹敲缱裂处方蠛瓯肾它椤很扎心：就目前房价和大部分人的工资收入而言，能全款买房的少之又少——四大一线城市，均价已达6-7万/平，一套房子动辄五六百万，普通家庭不吃不喝买房也要四五十年；二线城市房价也不低于2万/平，年轻人想买房，也至少需要准备一两百万现金；即便是三四线城市，现在绝大多数也妥妥过万一平，对比工资收入，年轻人想买房不掏空“六个钱包”恐怕也很难凑齐首付款，更别说全款买房了。

有人说，贷款买房简直是天才的发明，一方面，高房价压力之下，贷款买房让很多资金不足的家庭也实现了买房的梦想；另一方面，贷款买房让你提前享受到有房住的好处，而且按月分期还款，压力也在购房者的还贷能力以内。

也有经济学家直言，房贷是普通家庭一辈子唯一能享受到的大额、低息、长期的贷款。因此，很多有头脑的生意人即便有全款支付的能力，也会选择贷款30年分期，留着多余的钱去创造更多的价值。这就是所谓的“擅负者恒富”的道理，通俗来说就是，巧用银行贷款让“钱生钱”。

贷款买房虽然已经非常普遍，但是我们通过对身边同事、亲属、朋友等的调查摸底发现，其实很多人在贷款购房时对于贷款年限“越长越好”还是“越短越好”，以及贷款类型选择“等额本息”好还是“等额本金”好问题，往往都是一知半解，拿捏不清。而且很多人都被不负责任的房产中介、销售顾问、个贷办理人员等牵着鼻子走，最终选择错误。

房贷到底怎么选合适？内行银行员工透露：很多人选错，白给银行送钱。下面是一位在国有大银行有近20年的个人住房信贷办理经验的银行员工的内行分析：

第一、等额本息，还是等额本金？取决于你的购房资金实力

贷款利息和贷款年限、贷款总额成正相关关系，即贷款年限越长，贷款金额越高，最终产生的利息就越多。事实上，对应到等额本息和等额本金的还款方式上，利息的差别也是惊人的。

我们以万商业贷款，30年贷款期限，当前绝大多数城市首套房商业银行贷款利率5.88%为例说明。选择等额本息，最后的月供是.86，利息总额是.6万；选择等额本金，首月月供.67，此后每月减少20.42，利息总额是.67万。两种还款方式，利息差额是36.93万，这笔钱相当于一个普通工薪阶层5-6年的工资收入。

综上对等额本息和等额本金的贷款月供和总利息对比，到底选择等额本息合适，还是等额本金合适呢？这取决于贷款买房人的赚钱能力和资金储备实力：等额本息，每个月还款金额不变，而且还款金额较低，较适合手上资金不充裕的人，尤其是首付款都需要靠东拼西凑的刚需群体；等额本金，适合高收入群体，对于前期的高额还款没有压力。

如果你有提前还款的需要，那么更要选择等额本金。因为，等额本金先还的是本金，而等额本息先还的是利息，站在银行的角度也会推荐购房贷款申请人选择等额本息，这样银行就可以多赚取利息。

我们假如购房者贷款5年后会提前还款，那么等额本息情况下，贷款人实际上支付了银行贷款本金和利息一共是，其中本金是，利息是43万；而等额本金情况下，贷款人实际上支付了银行本金和利息一共是，其中本金是25万，利息是37万。选择等额本金比等额本息要多支付6万利息，而且还少还近15万本金。所以，如果有提前还款的需求，那么选择等额本息，就相当于5年时间白白给银行送了21万的资金。

第二、房贷越长越好，还是越短越好？业内人建议能贷多久贷多久

贷款万，贷款30年，实际的还款利息总额其实已经超过了房价总款项。很多人觉得这是非常不划算的，还有人据此称是，30年后还完贷款时，购房人又帮银行买了一套房。

我们先来看看贷款10年和贷款最长30年年限下，万总额的贷款利息（等额本息）情况：贷款10年，每月月供是元，利息是48.7万；贷款30年，月供是元，利息是.6万。

贷款30年足足比贷款10年利息高了万。毫不夸张地说，这笔钱在很多二线城市都可以购买一套像样的商品房了。但对比月供我们会发现，贷款10年其实不适用于绝大多数刚需购房者，原因很简单，这个月供数额对于绝大多数家庭来说是无法负担的，要知道在广大的二三线城市，其实有很多人工资收入不过万。

有人可能会反驳说，贷款30年要比贷款10年，多还万，这在很多城市都可以购买一套房子了，白白给银行那么多利息，太不划算了。首先，上面已经说过，对于刚需家庭来说，贷款10年月供太高，他们无法承担，贷款年限拉长是不得已而为之；其次，这万并不能和现在的万相提并论。因为我们没有把人民币贬值考虑进去。按照过去这些年，人民币每年贬值率2.6%计算，实际上，30年后，万只相当于现在的四五十万现金的购买力。

对比今天和30年前的一万元，大家可能就会有直观感受：30年前，我国人均存款大概为元。但年底，我国的人均存款已经达到了5.86万元。居民人均存款比约为：1:73。换句话说，30年前的1万元相当于现在的73万元。未来经济增速可能放缓，货币贬值速度也可能放慢，但无论怎么说，未来的万，也远远不及现在的万值钱。

结论就是，我们算的房贷利率利息都是基于当前的标准计算，只要我们的货币贬值速度超过房贷利率，那么刚需购房者就是获利的。所以，购房者如果把眼光放得长远一些，未来30年的还款过程可能真的没有想象的那么难。经济社会的不断发展，人们收入水平的不断提高，尤其是M2货币供应量增加带来的通胀，这些因素都给大家提供了弹性的还款区间。

内行建议购房者能贷多久贷多久，其实还有一个被忽略的原因，那就是选择选择贷款买房的往往都是30岁左右的年轻人，这个群体非常尴尬，不仅上有老下有小，而且他们自身又正处于职业生涯发展期，工作生活压力大。内行建议贷款30年，一方面是从他们的自身现状出发考量，贷款年限长，每月还款压力最小，这样可以最大程度节省资金，以满足家庭的孩子教育、老人养老等需求，最大程度改善家庭生活水平；其次，不管大家承不承认，房地产依然是财富保值的最好渠道，把钱拿在手上，吃银行利息还抵御不了货币贬值速度。

总而言之，选择哪种还款方式，以及还款期限，还得根据自己的实际情况出发。正如内行银行员工所说：选对了能省钱，选错了就相当于在白白给银行送钱。

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