果不其然，从6月25日开始的集中土拍，创造了一系列眼花缭乱的新纪录。青菱、东西湖、左岭、花山、宗关等单价地王均被刷新！这次集中土拍，有太多太多的重点和细节值得后续分析研究。但今天小妹最想探讨的，却是武汉核心区的价值比之前任何时候都更加突显了。因为，现在武汉已经没有便宜地了！以汉口为例，目前核心板块地价都是1w7元/㎡左右，就连三环外金银湖楼面价都要1..54元/㎡。按照建安成本计算，这一批项目未来上市售价将在元/㎡-元/㎡左右。

数据来源：武汉购房荟

江汉核心区，价格一直坚挺，均价早已在3w+元/㎡，如果现在想入住江汉核心区还有哪些机会？远洋心汉口三期-远洋万和四季（江汉区-汉口核心）目前还剩少量建面约㎡毛坯四房均价约元/㎡首付仅90万对项目感兴趣可加下面置业顾问咨询NO.1｜壹这次集中供地的重心，主要还是在新区，汉口和武昌核心区占比略低。数据统计：武汉购房荟武汉土地供应量大，却不平衡，是一个很明显的“核心区供应枯竭，新区快速扩张”格局。汉口、武昌主城核心区，均是可怜巴巴的5、6宗新地。如果把时间线拉长一点，去年汉口核心区供应，江汉区是0供应。

数据来源：湖北中原地产

甚至再看远一点，从年开始，只算住宅用地的话，竟然仅3宗地块入市。江汉区已经在年、年连续2年无土地供应了。

数据来源：武汉购房荟

核心区，因为土地原因，注定长期“供不应求”。现在武汉核心区就是这样，又稀缺又金贵！更令人担忧的是，武汉开始严控容积率。去年底，武汉《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的通知（征求意见稿）》公示。按照新规定，主城区居住用地强度分区为五个等级。其中，强度一区与强度二区最高容积率为3.0，这在以往几乎是不敢想象的！要知道，目前市中心大量项目容积率早已超过4.0、5.0，6.0以上也比较常见，3.0的容积率几乎相当于拦腰砍了一半，令同样单位土地能建的房子数量大幅减少，土地使用成本上升，地价还在稳步上升，最后自然会传导在房价上。这样一来，武汉最难受的，是改善。未来的核心区新盘，不光越来越贵，还大概率越来越少！NO.2｜贰

武汉过去十年的大力发现新区，可能让很多人都产生了疑惑——

武汉的城市中心发生转移了吗？

小妹今天就负责任地告诉你：并没有，而且市中心的价值还会随着各新区的发展而强化。毕竟，城市多年形成的核心区，基本没有被取代的例子。一千多年的伦敦，核心区还是伦敦西区；多年的纽约，核心区还是曼哈顿中城；多年的东京，核心区还是千代田区……归结原因，新城的建设，从来离不开传统核心区的“背书”。核心区每次为新城做“背书”的同时，自身基础设施也在同步升级。

这实际上就是核心价值，也反映在房价上。

纵观国内一线城市，传统核心区与新城的房价价差一直较大：上海陆家嘴，有20万/平；远郊非网红区，还有2万/平深圳后海，有20万/平；稍微偏远一点区域，还有2万/平核心区与非核心区比值大约为10:1相对于北上广深，目前武汉的房价价差还没拉开，按照内环、二环、三环、四环的规律进行均匀排列，呈现“”的紧凑格局。

数据来源：链家

而汉口江汉区核心，产业层级最高、交通资源完善、城市配套最齐全的板块，在土地供应还如此稀缺的情况下，未来优质资产的价值不知道会多高。但就目前的情况来看，江汉区核心与一些新区的价值差距还未拉开。这也意味着巨大的价值窗口。而我们当前要做的，是趁差距还没拉开的时候，赶紧一步到位——去掉劣质的、价值成长性一般的、纯刚需型的；置换成优质的、稀缺的、更宜居的、改善类型的四房产品。为什么是四房产品？对于有改善需求的三口之家来讲，一间主卧、一间儿童房和一间书房是基本配置，还应该留一间房作为客房或者给二胎作准备；二胎家庭，一间主卧、两间儿童房必须要有，还应该留一间房给父母或者三胎作准备；三代同堂的家庭来讲，主卧、儿童房、书房、老人房基本就是标配了。市场成交数据也印证了这一观点。据武汉购房荟不完全统计，从年开始，三房产品为武汉户型成交第一，四房产品为增速第一，成交量累计提升了25%。当核心地段遇到品质盘里的改善型4房，在你还买的起的时候，它一定是最理想的目标之一。小妹的预判是，在未来5年甚至更久远，品质改善型4房，是武汉楼市的最佳持有类型。NO.3｜叁核心区、品牌开发商、品质改善4房，这样的房子多吗？显然不多，且上车门槛，相当高！例如江汉核心，品质四房，总价至少w+！淘二手次新房？更贵！

数据来源于贝壳

如果想便宜一点，那多半是房龄大约15年+，品质比较差的二手老小区。你几乎看不上眼……因此，你会发现，当一些人在讨论如今市场行情寡淡时，实际上，核心区优质的品质改善产品，却相当火爆！就比如最近很多人都在


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