以下文章来源于子木聊房，作者子木

最近看到一份数据，很有意思。

一家机构对全国位业主进行深度调查，有一个问题是，“对自己过去的买房决策是否满意”，结果：

76%的业主，表示非常后悔。

为啥后悔呢？

比如自己的房子，房价涨幅没跑过隔壁小区；当初买在了步梯房楼顶，现在置换卖不出去；买错开发商，物业一塌糊涂；投错城市，被套好几年……

一方面在于楼市太乱，阿猫阿狗，尔虞我诈，卖家想方设法“割韭菜”。

另一方面，则在于购房者自身。

不可否认，所有人自身都存在认知局限，也就是“心魔”，尤其是买房这种超低频动作，根本无意识去学习一套成熟的买房逻辑。

我敢肯定的说，即使是把时间倒回几年前，大多数人的决策结果还是一样。

接下来，用三个真实案例告诉你，“心魔”对买房有多重要，如何破除它。

1

第一个故事是住在北京西城区的小李。

因为居住条件太差，最近小李想换一套房。

夫妻、孩子外加两位老人，五人挤在一个60平米的老破小生活。主卧给了父母，次卧给了儿子，两口子只能在客厅睡觉。

这套房子并不便宜，总价在多万左右，当初花了所有钱买这套房子，最主要是给儿子上“牛小”，用小李的话说：

“我们无所谓，孩子最重要。”

这次换房的目的主要是为了改善生活，因为这套房居住条件特别糟糕，别说是私密性，老人起夜、小孩上学，每天几乎睡不了几个小时，这让小李比同龄人老了好几岁。

其次房子能升值，以后为儿子积攒点钱。

贝壳某西城区房源展示

小李在找我的时候，想法特别笃定：

在附近再换一套三居，总价最高在万左右。

我问他，为什么一定要在附近选？

他说，近啊，孩子上学近。

这个回答看似没有任何问题，其实犯了大错。为什么？

首先我们要评估附近的房子，西城区主要价值是学区，这是房价极大的组成部分。

今年，北京三番五次打击学区房，推出教师轮岗制度，对头部学区房重点打击，房价降了不少，而且是长期利空。

当学区价值不再稳健的时候，这些房子的“老破”标签，暴露无遗，房子太老，银行不给贷款，影响流动性，未来很难转手，房价涨幅空间极其有限。

而且小李孩子已经上了“牛小”，那么再买学区房，没有任何意义。

其次，对于改善环境来说，西城区万的三居，只能买老破小，基本连客厅都没有，何谈改善而言。

所以我给他的建议是，卖掉房子，从4环再买一套大点儿的。

这会牺牲大概半个小时的通勤时间，但对于北京平均通勤1小时左右的通勤时间，完全可以接受。

如果实在不想接送孩子赶路，也可以在二环附近租一套好一些的房子，这叫：

“投住分离”。

市场上，很多人都无法理解“投住分离”这个词。

你把自己的房子租出去，可以赚租金，跑涨幅。自己再租一套房子，方便自己工作生活，“以租换租”。

即使是租一套大房子，亏一点租金，但5年以后，房价的“涨幅差”也会弥补回来。

这对于大多数人都一样，首套房或者改善房尽可能放在城市的主发展轴上，通勤方便就行，并不要一味追求时间，除非你非常有钱。

2

第二个故事是家住大庆的老王。

老王很努力，一直在做沙场生意，赚了不少钱。

他最大的爱好就是买房，但有意思的是，他所有的房子基本都围绕着大庆买。

过去十几年，买了2套公寓，3套商铺和4套住宅。

最近找我咨询，去年把钱放在某理财APP里，爆了雷，所以还想继续投资房子，“大庆的房子还能不能买了？”

我问他，为什么一定要在大庆买。

他说，自己从农村出来进城，在大庆做工人，后来遇到贵人才开了沙场，自己熟悉的只有这个城市，其他的城市不敢买。

这就是对城市的“心魔”。

买房，其实就是投资一座城市的股票。

而投资，是绝对理性客观的，它不会考虑你是否了解这座城市，而是单纯地评估这座城市有没有未来。

就像今年，股市里很多老玩家只会买熟悉的“酒”，而却拒绝对“新能源”的了解，也就错过了很多好的投资机会。

大庆经济发展一般，人口流出严重，房子有价无市，未来基本会长期阴跌，房子投资属性薄弱。

远的不讲，老王前些年但凡是在邻居省份的大连，或者省会沈阳买一套房，房价涨幅都可以抵得过大庆3套房的涨幅。

这么好的机会，就因为押注一个投资属性不怎么高的城市，白白浪费了。

小城市的人，手里如果有闲钱想投资房产，一定要想办法踮起脚尖，去抓更好的城市，而不是在自己熟悉的领域重复操作。

现在全国很多城市都限购，但依旧可以通过落户去解决房票的问题。

网络条件也很发达，从网上随便查一查“GDP和人口数据”，都知道两者的差别。

3

在我的留言板，有一个叫小磊的年轻人。

他经常会说一句话，“虽然我现在买不起房，但我还是喜欢看楼市的内容，给未来做准备。”

对于大多数人都一样，站在5年前，根本想像不到现在的模样。

这5年，有的人通过努力，升职加薪，或者创业有了际遇，从买不起房到拥有第一套房，甚至很多套房，这种故事每天都在发生。

有一份数据显示，78%的人在买第一套房的时候，认为自己会在这个房子里呆一辈子，但后来他们绝大多数人又选择了换房，或买更多的房。

因为每个人在相应的财富阶段，对于房子的理解是不同的。

这时候，就要学会用“未来的眼光”去思考买房这件事。

比如你有万，你有两个选择，买一套地段不错的刚需房，或者一步到位买一套“高不成低不就”的改善房，而且地段稍差一些。

这时候可能很多人都会选择后者，“一步到位”，这种选择在投资角度就是不理智。

因为5年以后，前者的涨幅要明显大于后者。

选择前者，5年以后，你完全可以卖掉它，再买一套更好的改善房，而如果选择后者，5年以后，你可能还在这套房子里呆着。

很多人说刚需不考虑投资，这纯属扯淡，只要未来还要换房改善居住环境，你就要考虑现在的房子是否能卖个好价钱。

“一买一卖”，就是投资。

一些购房者还会被房子的“颜值”误导，同样的价钱选择了郊区外立面更好的楼盘，而对地段从不